در شرایط کنونی بازار مسکن که تأمین سرمایه اولیه، یکی از بزرگترین موانع پیش رو برای ساختوساز است، قرارداد مشارکت در ساخت به عنوان یک راهحل مالی و اجرایی کارآمد مطرح میشود.
مشارکت در ساخت قراردادی است که بر اساس آن، مالک آورده غیرنقدی (زمین) و سازنده آورده نقدی و فنی خود را به میان میگذارند. هدف نهایی از این مشارکت، تبدیل ملک قدیمی به ساختمانهای جدید با بهرهگیری از منابع مشترک و سپس تقسیم منافع حاصل از فروش واحدهای نوساز، بین طرفین است.
برخلاف قرارداد پیمانکاری که در آن سازنده در ازای دریافت دستمزد ملکی را برای مالک میسازد و تهاتر که نوعی مبادله کالا به کالا است، در مشارکت در ساخت، هر دو طرف در سود و زیان پروژه سهیم هستند و مالک زمین در واقع شریک سرمایهگذار میشود؛ نه صرفا کارفرما.
تاریخچه و جایگاه قانونی
اگرچه قراردادهای مشارکت در ساخت، ساختاری پیچیده و تخصصی دارند، اما در قوانین مدنی ایران، قانون مستقلی تحت این عنوان وجود ندارد. ماهیت حقوقی این قراردادها معمولا بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی تعریف میشود:
قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نمودهاند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است.
بنابراین، این قراردادها عموماً تابع قانون مدنی و اصل حاکمیت اراده بوده و تلفیقی از عقود مختلف تلقی میشوند. همین فقدان قانون اختصاصی، لزوم دقت و جامعیت در تنظیم مفاد قرارداد را دوچندان میسازد تا از بروز اختلافات در آینده جلوگیری شود.
اهمیت و دلایل گرایش به مشارکت در ساخت
گرایش روزافزون به این نوع قرارداد، دلایل اقتصادی و عملیاتی محکمی دارد که از دیدگاه هر دو طرف قابل بررسی است.
از دیدگاه مالک:
- تأمین سرمایه: مالک بدون نیاز به فروش ملک و تأمین هزینههای هنگفت ساخت، صاحب واحدی نوساز میشود.
- کاهش ریسک اجرایی: مسئولیتهای فنی، اجرایی و اخذ مجوزها بر عهده سازنده قرار میگیرد.
- ارزش افزوده: تبدیل زمین و ملک قدیمی به دارایی با ارزش بازار بالاتر.
از دیدگاه سازنده:
- تأمین زمین: مهمترین چالش سازندگان، یعنی تأمین زمین، بدون صرف هزینههای سرسامآور، مرتفع میگردد.
- افزایش حاشیه سود: سود حاصل از فروش ملکهای ساخته شده، بالاتر از پروژههایی است که در آن سازنده باید ابتدا زمین را خریداری کند.
مراحل اصلی پیش از عقد قرارداد مشارکت در ساخت
پیش از امضای هرگونه سندی، طرفین باید مراحل حیاتی زیر را با دقت و توسط کارشناسان خبره طی کنند تا از بروز اختلاف در آینده جلوگیری شود.
ارزیابی ملک و تعیین سهمالشرکه اولیه
این مرحله، تعیینکننده سهم هر یک از طرفین در سود نهایی پروژه است.
- محاسبه ارزش ملک مالک: ارزش زمین یا ملک کلنگی (به قیمت روز و پیش از ساخت) باید توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین میشود.
- محاسبه هزینههای ساخت: کلیه هزینههای ساختمانی، جواز، نظام مهندسی، انشعابات و عوارض باید تخمین زده شود.
- تعیین سهمالشرکه: در این مرحله سهم هر طرف بر اساس نسبت آوردههای نقدی (هزینههای ساخت) و غیرنقدی (ارزش زمین) محاسبه میشود. به طور مثال، اگر ارزش زمین 40 درصد و هزینههای ساخت 60 درصد کل ارزش باشد، سهمالشرکه معمولا 40 به 60 (مالک به سازنده) تعیین میشود.
مطالعات امکانسنجی
سازنده موظف است پیش از عقد قرارداد، اطمینان یابد که پروژه توجیه اقتصادی دارد یا خیر. برای این منظور مراحل زیر باید طی شود.
- بررسی قوانین شهرسازی: سقف متراژ قابل احداث در ملک مورد نظر بر اساس ضوابط شهرداری باید تعیین شود.
- برآورد هزینه و زمان: تخمین دقیق هزینههای ساخت، نرخ تورم و مدت زمان مورد نیاز برای اتمام پروژه.
- تحلیل بازار: پیشبینی قیمت فروش واحدهای نوساز در منطقه برای اطمینان از سودآوری.
با اتمام این مرحله و حصول توافق بر سر سهمالشرکه نهایی، پروژه آماده ورود به مرحله تنظیم و امضای قرارداد خواهد بود که جزئیات و ضمانتهای اجرایی را در بر میگیرد.
انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت و مفاد حیاتی آن
قلب هر پروژه مشارکت در ساخت، متن قرارداد است. سستی و ابهام در هر یک از مفاد این سند، میتواند در آینده به یک دعوای حقوقی پرهزینه تبدیل شود. هدف از تدوین این بخش، آشنایی با مهمترین ساختارهای حقوقی و شروطی است که باید با دقت در قرارداد گنجانده شوند.
ساختار حقوقی قرارداد
برای ایجاد یک ساختار قوی، قرارداد باید حاوی عناصر زیر باشد:
- عنوان و ماهیت قرارداد: باید صریحا عنوان “قرارداد مشارکت در ساخت” ذکر شود و تأکید گردد که بر مبنای ماده ۱۰ قانون مدنی و اصل حاکمیت اراده تنظیم شده است.
- مشخصات کامل طرفین و ملک: درج جزئیات هویتی و آدرسهای دقیق طرفین و مشخصات ثبتی ملک (پلاک ثبتی) ضروری است.
- مدت قرارداد: تعیین دقیق تاریخ شروع (از زمان تحویل ملک به سازنده) و تاریخ پایان (شامل پایان عملیات ساخت و اخذ پایان کار) با ذکر جدول زمانبندی فازهای مختلف.
- نحوه حل اختلاف: تعیین مرجع رسیدگی به اختلافات (دادگاه صالح یا نهاد داوری). ترجیحا نهاد داوری پیشبینی شود تا فرآیند حل اختلاف سریعتر انجام پذیرد.
تعهدات مالی و اجرایی
تفکیک واضح وظایف مالی و اجرایی از بروز بسیاری از مشکلات پیشگیری میکند در جدول زیر تعهدات هریک از طرفین را ذکر کردهایم.
| طرف قرارداد | تعهدات اجرایی و مالی اصلی |
| مالک | ۱. تحویل ملک: تخلیه و تحویل ملک به صورت کامل و بدون معارض به سازنده. |
| ۲. وکالت و مدارک: اعطای وکالتنامه رسمی بلاعزل (با حدود مشخص) به سازنده جهت اخذ پروانه. | |
| ۳. تأیید نقشهها: تأیید نهایی نقشههای معماری و سازه. | |
| سازنده | ۱. تأمین مالی: تأمین ۱۰۰٪ هزینههای ساخت از تخریب تا پایان کار و انشعابات. |
| ۲. اخذ مجوزها: پیگیری، طراحی و اخذ کلیه مجوزهای لازم (تخریب، نوسازی، پایان کار). | |
| ۳. کیفیت ساخت: اجرای دقیق نقشهها و استفاده از مصالح با مشخصات فنی مورد توافق (که معمولا در قالب فهرست مشخصات فنی به پیوست قرارداد میآید). |
سهمالشرکه و تقسیم واحدها
این بخش باید بسیار دقیق و بدون ابهام تنظیم شود و شامل موارد زیر باشد.
- جزئیات تقسیم سهم: درج درصد دقیق سهم مالک و سازنده از کل زیربنای مفید قابل فروش (مثلا 50/50).
- نحوه انتخاب واحدها: تعیین روش انتخاب واحدهای سهمی مالک و سازنده. این امر معمولا با توافق بر اساس موقعیت، طبقه، متراژ یا با انجام قرعهکشی رسمی انجام میشود. (بهتر است زمان انتخاب واحدها نیز در قرارداد مشخص شود، مثلا پس از اتمام سقف.)
- تعیین قدرالسهم عرصه و اعیان: مشخص کردن نحوه تخصیص قدرالسهم زمین به واحدهای هر دو طرف در زمان تنظیم سند رسمی.
شروط مهم و ضمانتهای اجرایی
مهمترین بخش قرارداد که ضمانتکننده اجرای تعهدات است:
ضمانتهای حسن انجام کار (تعهدات سازنده):
- ضمانتنامه بانکی یا چکهای تضمینی: سازنده باید در زمان عقد قرارداد، ضمانتنامهای مالی (به میزان درصدی از کل هزینههای ساخت) به مالک تحویل دهد که در صورت عدم شروع به موقع کار یا توقف غیرموجه پروژه، مالک حق نقد کردن آن را داشته باشد.
- جریمه تأخیر: تعیین مبلغ دقیق جریمه روزانه یا ماهانه برای تأخیر در هر یک از فازهای اصلی پروژه (اخذ جواز، اتمام اسکلت، تحویل نهایی). این جریمه باید قابل محاسبه و قابل اجرا باشد.
- شرط فسخ قرارداد: تعیین موارد مشخصی که در صورت تحقق، حق فسخ را برای طرف مقابل ایجاد میکند، مانند تأخیر بیش از حد مجاز در شروع عملیات، توقف بیش از سه ماه کار بدون دلیل موجه یا عدم توانایی مالک در تحویل ملک.
چالشها، ریسکها و راهکارهای حل مشکل
مشارکت در ساخت، اگرچه سودآور است، اما ذاتا یک قرارداد بلندمدت و پرریسک محسوب میشود. شناسایی و پیشبینی ریسکها قبل از شروع پروژه، کلید مدیریت موفقیتآمیز و جلوگیری از توقف عملیات است. در ادامه به مهمترین چالشها اشاره میکنیم و و راهحل هر مورد را نیز اراپه میدهیم.
مشکلات سند و مالکیت:
- چالش: ملک دارای وراث متعدد باشد و توافق کتبی از همه وراث اخذ نشده باشد. یا ملک در رهن بانک، اوقافی، یا دارای معارض باشد.
- راهکار: انجام استعلام ثبتی دقیق قبل از امضای قرارداد. الحاق شروط فسخ قاطع و جریمه سنگین در صورت کشف معارض یا بدهی پنهان ملک توسط مالک.
عدم توانایی مالی سازنده:
- چالش: سازنده به دلیل مدیریت مالی ضعیف یا نوسانات بازار، قادر به تأمین بهموقع بودجه ساخت نباشد و پروژه متوقف شود.
- راهحل: الزام سازنده به ارائه ضمانتنامه بانکی معتبر در ابتدای کار. شرط انتقال تدریجی سند به سازنده (بر اساس پیشرفت فیزیکی) به جای انتقال یکباره.
اختلاف بر سر کیفیت ساخت و مصالح:
- چالش: سازنده از مصالح ارزانتر یا پایینتر از استاندارد توافق شده استفاده کند.
- راهکار: تهیه فهرست مشخصات فنی دقیق و پیوست آن به قرارداد. تعیین ناظر فنی ثالث مورد اعتماد هر دو طرف برای تأیید کیفیت مراحل مختلف اجرای اسکلت، سفتکاری و نازککاری.
طولانی شدن فرآیند اخذ مجوزها:
- چالش: بروکراسی اداری، تغییرات مکرر در قوانین شهرداری یا اعتراض همسایگان، باعث طولانی شدن فرآیند صدور پروانه شود
- راهکار: تعیین مهلت زمانی مشخص در قرارداد برای اخذ پروانه و تعیین جریمه تأخیر برای سازنده؛ مگر آنکه تأخیر مستند به تغییرات غیرقابل پیشبینی قوانین باشد.
تأخیر در تحویل واحدهای مالک:
- چالش: عدم پایبندی سازنده به جدول زمانبندی و تجاوز از موعد مقرر تحویل.
- راهحل: اعمال قاطعانه جریمه تأخیر روزانه که در بخش ۳ قرارداد پیشبینی شده است. تعیین وجه التزام (جریمه) به نحوی که برای سازنده توجیه اقتصادی جهت تأخیر وجود نداشته باشد.
نوسانات غیرقابل پیشبینی در قیمت مصالح:
- چالش: افزایش شدید و ناگهانی قیمتها که هزینه تمامشده را برای سازنده غیرمنطقی سازد.
- راهحل: در قراردادهای مشارکت، اصل بر این است که ریسک نوسانات مصالح بر عهده سازنده است. با این حال، میتوان در قراردادهای طولانیمدت، شروطی را برای تجدیدنظر در سهمالشرکه یا استفاده از ابزارهای مالی پوشش ریسک برای فازهای آتی ساخت پیشبینی کرد. البته این راهکار در بازار ایران کمتر مرسوم است.
نکات حرفهای و حقوقی پیشرفته در قرارداد مشارکت در ساخت
این بخش به مفاهیمی میپردازد که اغلب در قراردادهای مشارکتی ساده نادیده گرفته میشوند؛ اما نقش تعیینکنندهای در امنیت حقوقی طرفین و موفقیت نهایی پروژه دارند.
وکالتنامه بلاعزل و حدود اختیار:
اگرچه مالک باید برای سهولت فرآیند اخذ پروانه، به سازنده وکالت بلاعزل دهد، اما این وکالت باید حدود مشخصی داشته باشد. وکالت باید صرفاً برای انجام امور اداری، اخذ پروانه و انشعابات باشد و به هیچ وجه نباید شامل حق فروش یا انتقال سند ملک باشد؛ مگر در شرایط خاص و بر اساس بند زیر.
- مکانیزم انتقال تدریجی سند: امنترین روش برای مالک، این است که انتقال سهم سازنده از سند، مرحله به مرحله و متناسب با پیشرفت فیزیکی پروژه انجام شود. مثلاً، پس از اتمام فونداسیون (۱۰٪)، اتمام اسکلت (۳۰٪)، اتمام سفتکاری (۳۰٪ دیگر) و مابقی پس از پایان کار.
این روش به عنوان یک اهرم فشار حقوقی و مالی عمل میکند تا سازنده مجبور به رعایت برنامه زمانبندی باشد.
پیشفروش واحدها:
بر اساس قانون پیشفروش ساختمان، سازنده تنها زمانی میتواند سهم خود را پیشفروش کند که رسما مالک آن سهم شده باشد یا حق فروش آن سهم به صورت قطعی در قرارداد به او اعطا شده باشد.
- کنترل ریسک: مالک باید شرط کند که پیشفروش واحدهای سهم سازنده، تنها پس از تعیین قطعی سهمالشرکه و اتمام مراحل سفتکاری (برای اطمینان از ساخت واحدها) مجاز باشد.
نیروی قهریه یا فورس ماژور
تعیین دقیق شرایطی که در صورت بروز آنها، تأخیر در پروژه مجاز شمرده میشود؛ مانند بلایای طبیعی. تأخیرهای ناشی از ضعف مدیریت یا سوء تدبیر سازنده، تحت هیچ شرایطی نباید نیروی قهریه تلقی شوند.
اگرچه ریسک تورم معمولا بر عهده سازنده است، اما طرفین میتوانند بندی را پیشبینی کنند که در صورت افزایش نرخ تورم مصالح و دستمزدها به میزانی بالاتر از سقف توافقشده (مثلا بیش از ۴۰ درصد در یک سال)، امکان تجدیدنظر در سهمالشرکه (با توافق کارشناس رسمی) یا استفاده از مصالح جایگزین (با تأیید کتبی مالک) فراهم شود.
تغییرات قوانین و مقررات شهرداری
اگر در حین اجرای پروژه، قوانین شهرسازی یا تراکم به گونهای تغییر کند که منافع یکی از طرفین را به شدت تضییع کند (مثلاً امکان ساخت یک طبقه کاهش یابد)، باید نحوه جبران این ضرر (معمولا از طریق تجدید محاسبه سهمالشرکه یا فسخ با ضرر و زیان) در قرارداد پیشبینی شود.
ابعاد مالیاتی و بیمهای مشارکت در ساخت
نادیده گرفتن تعهدات قانونی میتواند منجر به جریمههای سنگین شود.
مسئولیت مالیات بر ارزش افزوده و مالیات عملکرد ناشی از فروش واحدها باید صراحتا بین سازنده و مالک تفکیک شود. عموما مالیات بر نقل و انتقال ملک (سهمی که به سازنده منتقل میشود) بر عهده مالک اولیه است.
سازنده موظف است تمام کارگران و عملیات ساختمانی را تحت پوشش بیمه مسئولیت مدنی قرار دهد. گواهیهای بیمه باید در ابتدای پروژه به مالک تحویل داده شود تا در صورت بروز حوادث ناگوار، مالک درگیر مسائل حقوقی و جبران خسارت ناشی از حوادث کارگری نشود.
ارگ و پی و مشارکت در ساخت
شرکت ارگ و پی به عنوان بهترین پیمانکار عمرانی چابهار با سابقه درخشان و تخصصی بینظیر، در خط مقدم پروژههای ساخت و ساز منطقه قرار دارد. ما نه تنها در اجرای انواع پروژههای عمرانی پیشرو هستیم، بلکه در زمینه مشارکت در ساخت نیز به عنوان یک شریک قابل اعتماد شناخته میشویم.
شرکت ارگ و پی فرآیند مشارکت در ساخت را از صفر تا صد با بالاترین استانداردها و در کمال شفافیت اجرا میکنیم و با اتکا به دانش فنی و تعهد کامل، تضمین میکنیم که دارایی مالکان به بهترین شکل ممکن و در کوتاهترین زمان به واحدی ارزشمند و نوساز تبدیل شود.
نتیجهگیری
قرارداد مشارکت در ساخت یکی از پیچیدهترین و در عین حال سودآورترین اشکال همکاری در صنعت ساختمان است که بر پایه تجمیع آورده غیرنقدی مالک و آورده نقدی و فنی سازنده شکل میگیرد. مدیریت موفقیتآمیز یک قرارداد مشارکتی، نیازمند دقت بالا در تنظیم شروط حقوقی و نه صرفا توافق بر سر درصد سهمالشرکه است. وکالتنامه محدود، انتقال تدریجی سند و شروط قاطع در مورد تأخیر، ستونهای امنیت حقوقی مالک را تشکیل میدهند.
